Comment déplafonner le loyer au renouvellement du bail commercial : la stratégie pour le bailleur

Le principe du plafonnement et ses dérogations

Au renouvellement du bail commercial, le loyer est en principe plafonné : il ne peut excéder la variation d'un indice de référence (ICC, ILC ou ILAT) entre la date de prise d'effet du bail expiré et celle du renouvellement. Cette règle constitue une dérogation au principe général de l'article L.145-33 du Code de commerce, selon lequel le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

Une précision importante pour le bailleur : si la valeur locative s'avère inférieure au loyer plafonné, c'est la valeur locative qui s'applique, même si elle est en dessous du loyer en cours. Le plafonnement protège donc le preneur contre une hausse trop forte, mais ne le protège pas d'une baisse si la valeur locative s'effondre.

Le plafonnement n'est pas d'ordre public : les parties peuvent y déroger contractuellement, notamment en concluant un bail d'une durée supérieure à neuf ans ou en fixant par avance les conditions de fixation du loyer renouvelé. C'est un levier rédactionnel à anticiper dès la signature.

Les quatre motifs légaux de déplafonnement (art. L.145-34)

L'article L.145-34 du Code de commerce permet de déplafonner le loyer en cas de modification notable de l'un des quatre éléments énumérés à l'article L.145-33, 1° à 4° :

1. Les caractéristiques du local (art. R.145-3) : augmentation importante de la surface de vente, restructuration des locaux, modification de la répartition surface accessible/technique, travaux structurels. La modification peut résulter de travaux du bailleur, du preneur ou du syndicat, à condition qu'elle ait une incidence favorable sur l'activité du preneur.
2. La destination des lieux : tout changement notable (extension, changement de nature de commerce) peut justifier le déplafonnement, même s'il a donné lieu à un avenant avec augmentation de loyer ou indemnité.
3. Les obligations respectives des parties : transfert de charges importantes au preneur, prise en charge de grosses réparations par le bailleur, modification du partage des travaux ou des charges.
4. Les facteurs locaux de commercialité (art. R.145-6) : ce motif est le plus utilisé en pratique. Il fait l'objet d'un développement dédié ci-dessous.

Les facteurs locaux de commercialité : le motif privilégié

Les facteurs locaux de commercialité, définis à l'article R.145-6 du Code de commerce, comprennent : l'importance de la ville, du quartier, de la rue ; la situation précise du local ; la répartition des activités dans le voisinage ; les moyens de transport ; l'attrait particulier du site ou ses sujétions ; et les modifications de ces éléments.

Pour justifier un déplafonnement, le bailleur doit démontrer une modification notable (importance objective, ampleur, durée) et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur. Attention : la jurisprudence exige une appréciation in concreto. Une amélioration générale du quartier ne suffit pas — il faut démontrer l'impact sur l'activité précise du preneur.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur

Le bailleur qui invoque le déplafonnement supporte la charge de la preuve. Il doit produire un dossier probatoire complet démontrant les trois éléments suivants :

• La réalité des modifications : statistiques INSEE de population, données de fréquentation des transports (RATP, SNCF), autorisations d'urbanisme, programmes immobiliers, implantation de nouvelles enseignes, création de zones piétonnes.
• Le caractère notable : ampleur chiffrée (pourcentage d'évolution de la population, nombre de nouveaux logements), durée (modification durable, pas ponctuelle).
• L'incidence favorable potentielle sur le commerce du preneur : la nouvelle clientèle ou les nouveaux flux doivent correspondre à la clientèle cible de l'activité. Il n'est pas nécessaire de prouver une hausse effective du chiffre d'affaires : il suffit que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable.

La jurisprudence récente favorable au bailleur (2020-2025)

Un arrêt majeur clarifie la ligne jurisprudentielle. Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288 : pour obtenir le déplafonnement en cas de modification notable des facteurs de commercialité, le bailleur doit prouver que ces modifications sont de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité du preneur, sans avoir à démontrer que cette incidence existe effectivement.

Cet arrêt confirme une jurisprudence antérieure constante (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825 ; Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-13.929 ; Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-19.550) et écarte des lectures plus restrictives apparues dans des arrêts non publiés.

Conséquence pratique : le bailleur n'a pas à combattre l'argument du preneur tiré d'un chiffre d'affaires en baisse ou d'une situation déficitaire. Il lui suffit d'établir que la modification objective du quartier est objectivement favorable à l'activité exercée.

Le déplafonnement automatique lié à la durée

Deux hypothèses de déplafonnement automatique, indépendantes des quatre motifs de l'article L.145-33, méritent d'être connues :

• Bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans : le nouveau bail n'est pas soumis au plafonnement (art. L.145-34, al. 1).
• Bail poursuivi par tacite reconduction au-delà de douze ans : le plafonnement est inapplicable (déplafonnement automatique).

Pour le bailleur dont le bail approche de la barre des douze ans en tacite reconduction, c'est un levier puissant : il suffit d'attendre le franchissement du seuil pour bénéficier d'un déplafonnement de droit, sans avoir à prouver une modification quelconque.

Pièges à éviter pour ne pas perdre le droit au déplafonnement

• Mauvaise chronologie des travaux : la modification doit être intervenue au cours du bail expiré et exister à la date de prise d'effet du renouvellement.
• Régime des améliorations du preneur : si les travaux ont été réalisés par le preneur avec accord du bailleur, leur prise en compte est subordonnée à des conditions précises.
• Expertise amiable non contradictoire : le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une seule partie (art. 6 §1 CEDH). Le rapport doit être soumis à la libre discussion.
• Calendrier des 12 ans : surveiller précisément la date pour déclencher le déplafonnement automatique au bon moment.
• Considérations trop générales : la Cour de cassation censure les décisions fondées sur des considérations générales sur l'amélioration d'un quartier sans rattacher celle-ci à l'activité du preneur.

Le calendrier procédural devant le juge des loyers commerciaux

La demande de déplafonnement passe par une procédure spécifique. Le bailleur doit anticiper les étapes suivantes : signification du congé avec offre de renouvellement à un loyer déplafonné (au moins six mois avant l'échéance), puis, en cas de désaccord, mémoire préalable obligatoire avant saisine, puis procédure devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire.

Le juge peut, s'il s'estime insuffisamment éclairé, se rendre sur les lieux, désigner un expert judiciaire (art. R.145-30) ou commettre toute personne pour des constatations matérielles. Stratégiquement, le bailleur peut solliciter une expertise judiciaire si les éléments factuels sont discutés, en préparant en amont un dossier chiffré pour convaincre l'expert.

Il est généralement recommandé de structurer le mémoire et les écritures en suivant la grille jurisprudentielle : modification → caractère notable → incidence favorable sur le commerce considéré.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il déplafonner sans aucun motif spécifique ?

Non. Le déplafonnement est l'exception ; le plafonnement reste la règle. Le bailleur doit soit invoquer l'un des quatre motifs légaux de l'article L.145-33 (caractéristiques du local, destination, obligations respectives, facteurs locaux de commercialité) avec une modification notable, soit bénéficier d'un déplafonnement automatique lié à la durée (bail de plus de 9 ans ou tacite reconduction au-delà de 12 ans).

Combien de temps faut-il pour obtenir un déplafonnement par voie judiciaire ?

En pratique, entre 18 et 36 mois selon la complexité, l'existence d'une expertise judiciaire et l'encombrement du juge des loyers commerciaux. C'est pourquoi une stratégie de négociation amiable parallèle est souvent préférable pour le bailleur, surtout quand le dossier probatoire est solide et que le preneur a intérêt à transiger.

Quel est le coût moyen d'une procédure de déplafonnement ?

Le coût varie selon plusieurs facteurs : honoraires de l'avocat (généralement entre 6 000 € et 25 000 € HT selon la complexité), expertise judiciaire (entre 4 000 € et 15 000 €), frais de justice. Pour un bailleur structuré gérant un parc, le retour sur investissement est généralement très favorable si le différentiel de loyer annuel dépasse 10 000 €.