Jurisprudence du déplafonnement 2020-2025 : ce que le bailleur doit retenir

Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288 — l'incidence favorable potentielle suffit

Cet arrêt récent constitue une clarification majeure. La Cour de cassation décide que, pour obtenir le déplafonnement en cas de modification notable des facteurs de commercialité, le bailleur doit prouver que ces modifications sont de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, sans avoir à démontrer que cette incidence existe effectivement.

Cet arrêt confirme une jurisprudence antérieure constante (notamment Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825 ; Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-13.929 ; Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-19.550) et écarte des lectures plus restrictives apparues dans certaines décisions non publiées (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-19.409 ; Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).

Conséquence pratique pour le bailleur : il n'a pas à se défendre contre un argument du preneur tiré d'une baisse de chiffre d'affaires ou d'une situation déficitaire. Il lui suffit d'établir que la modification objective du quartier est de nature à favoriser l'activité — peu importe le résultat économique effectif du preneur.

L'exigence stricte de motivation des juges du fond

Une ligne jurisprudentielle constante depuis Cass. 3e civ., 30 juin 2004 : les juges du fond doivent motiver précisément en quoi la modification des facteurs de commercialité est notable et en quoi elle a un intérêt pour le commerce considéré. Ils ne peuvent se borner à des considérations générales sur l'amélioration d'un quartier sans rattacher celle-ci à l'activité du preneur.

Cette exigence de motivation, contrôlée strictement par la Cour de cassation, peut être utilisée par le bailleur :

• Pour critiquer une décision de cour d'appel qui refuserait le déplafonnement sur la base d'arguments trop généraux.
• Pour structurer ses propres conclusions en démontrant clairement l'enchaînement : modification objective → caractère notable → incidence favorable rattachée au commerce précis du preneur.

Travaux du preneur et déplafonnement

Plusieurs arrêts récents précisent les conditions dans lesquelles les travaux réalisés par le preneur lui-même peuvent justifier un déplafonnement. La règle générale : la modification doit avoir une incidence favorable sur l'activité, peu importe qui en est l'auteur.

Pour le bailleur, l'enjeu est de bien documenter l'origine des travaux et leur impact objectif sur les caractéristiques du local : modification de surface, restructuration substantielle, changement de configuration. La preuve par des plans avant/après et un constat d'huissier est précieuse.

Expertise amiable et procès équitable

La jurisprudence rappelle constamment que le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise amiable non contradictoire (Cass. 3e civ., divers arrêts confirmant la position issue de l'art. 6 §1 CEDH). Cette limite a une conséquence pratique forte : un rapport d'expertise amiable du bailleur, aussi solide soit-il, doit être doublé d'éléments objectifs autonomes que le juge pourra reprendre.

Stratégie : produire le rapport, mais aussi détailler dans les écritures les chiffres, plans et données publiques qui figurent dans le rapport, afin que ces éléments puissent être discutés contradictoirement et que le juge ne soit pas contraint de s'appuyer exclusivement sur le rapport.

Articulation entre les quatre motifs : combinaison possible

Les arrêts récents confirment que le bailleur peut combiner plusieurs motifs de déplafonnement. Par exemple, démontrer à la fois une modification notable des caractéristiques du local (travaux structurels) et une modification des facteurs locaux de commercialité (nouvelle zone piétonne).

L'avantage de cette stratégie cumulative : même si l'un des motifs est écarté par le juge, l'autre peut suffire à fonder le déplafonnement. La rédaction du mémoire et des écritures gagne à explorer systématiquement tous les motifs disponibles.

Questions fréquentes

Quels sont les arrêts récents les plus défavorables au bailleur ?

Plusieurs décisions de cours d'appel des dernières années ont resserré les exigences probatoires sur la démonstration concrète du lien entre la modification et l'activité spécifique du preneur. Sans rattachement précis, le déplafonnement est refusé. C'est moins une évolution de la règle qu'une vigilance renforcée des juges sur la qualité de la motivation.

La crise sanitaire (Covid-19) a-t-elle eu un impact sur le déplafonnement ?

Oui, pour certains commerces dont l'activité a été lourdement affectée par les périodes de fermeture administrative. Mais cet impact ne fait pas obstacle au déplafonnement si la modification favorable est antérieure ou si elle reste pertinente au-delà de la période de crise. La jurisprudence appréciera la pérennité de la modification.