Recouvrement des loyers impayés : la stratégie progressive du bailleur

Définir l'objectif avant d'agir : maintien du bail ou rupture ?

Le premier choix stratégique du bailleur face à un impayé n'est pas procédural mais commercial : veut-on garder ce preneur, malgré ses difficultés, ou veut-on en profiter pour mettre fin au bail ?

Cette question détermine toute la séquence. Si le local est dans une zone tendue où trouver un nouveau preneur sera long et coûteux, il peut être préférable de négocier un échéancier. Si au contraire le local est très demandé, ou si le preneur exerce une activité non conforme à la stratégie du parc, l'impayé peut être l'occasion d'engager la résiliation.

Une fois l'objectif clarifié, le bailleur dispose d'une boîte à outils graduée, du plus amiable au plus contentieux.

Étape 1 — La mise en demeure préalable

Même si le bailleur peut, en théorie, agir directement, une mise en demeure préalable présente plusieurs intérêts pratiques :

• Matérialiser la date à partir de laquelle le preneur est en retard et faire courir les intérêts de retard.
• Démontrer, en cas de contentieux ultérieur, que le bailleur a tenté un règlement amiable avant les mesures plus radicales.
• Préparer un éventuel refus de renouvellement pour « motif grave et légitime » fondé sur le non-paiement (art. L.145-17, I-1° C. com.).
• Déclencher une réaction du preneur (paiement, demande d'échéancier) qui orientera la suite.

Étape 2 — L'échéancier amiable ou protocole

Quand le maintien du bail est souhaité, un échéancier amiable est souvent la voie la plus rapide. Il prend la forme d'un avenant ou d'un protocole écrit qui fixe :

• Le calendrier de règlement de l'arriéré, en distinguant principal et intérêts.
• Une clause de déchéance du terme en cas de non-respect d'une échéance.
• Le rappel que le non-respect autorisera la mise en œuvre de la clause résolutoire ou un refus de renouvellement pour motif grave.
• Éventuellement, une renonciation transactionnelle à certaines contestations en cours.

Pour donner force exécutoire à l'accord, le bailleur peut envisager l'acte d'avocat contresigné ou une homologation judiciaire. En cas de nouveau défaut, il dispose alors d'un titre exécutoire sans nouvelle procédure.

Étape 3 — Mobilisation des garanties

Avant tout contentieux, le bailleur doit vérifier les garanties disponibles, qui peuvent être appelées sans rompre le bail :

• Caution personnelle du dirigeant ou d'un tiers : appel après mise en demeure, sous réserve du respect des règles du cautionnement.
• Garantie bancaire autonome : appel direct, dans les conditions contractuelles, sans avoir à prouver la créance principale.
• Dépôt de garantie : son imputation sur les impayés est en principe différée à la fin du bail, mais des clauses peuvent prévoir une utilisation anticipée.
• Garantie loyers impayés (GLI) : si le bailleur en a souscrit une, déclaration du sinistre selon les modalités du contrat d'assurance.

Étape 4 — Le référé-provision (art. 835 CPC)

Le référé-provision est une voie particulièrement efficace pour le bailleur. Sur le fondement de l'article 835, al. 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque « l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

En matière de loyers impayés, cette voie est presque toujours adaptée : la créance repose sur un bail écrit et des décomptes. Le juge des référés accorde une provision correspondant aux loyers manifestement dus, en quelques mois.

Le bailleur doit toutefois anticiper les contestations potentielles susceptibles de faire échec à la demande : argument d'imprévision, inexécution alléguée du bailleur, contestation du montant des charges. Un dossier solide ventilant clairement principal, charges et intérêts neutralise la plupart de ces contestations.

Étape 5 — Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Quand la rupture est souhaitée, ou quand les étapes amiables ont échoué, le bailleur met en œuvre la clause résolutoire de l'article L.145-41 du Code de commerce. La procédure exige une rigueur formelle absolue, sous peine de nullité.

Conditions préalables

• Le bail doit contenir une clause résolutoire expresse, prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement (notamment défaut de paiement).
• La clause doit viser clairement les obligations dont l'inexécution entraîne la résiliation. À défaut, elle ne peut être invoquée pour des manquements non prévus.
• Le délai de régularisation après commandement doit être d'au moins un mois ; toute stipulation prévoyant un délai inférieur est réputée non écrite.

Forme et mentions obligatoires

• Acte extrajudiciaire obligatoire (commandement signifié par commissaire de justice). Une simple lettre recommandée ne vaut pas commandement.
• Mention obligatoire du délai d'un mois à peine de nullité (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-10.583).
• Si la clause prévoit un délai plus long, c'est ce délai qui doit être mentionné.
• Décompte détaillé des sommes en principal, frais, intérêts échus, taux des intérêts, dates d'arrêté du compte (C. pr. exéc. art. R.221-1).
• Le commandement doit être suffisamment clair pour que le preneur ne se méprenne pas sur l'étendue et la cause de la dette.

Étape 6 — Saisine du juge et procédure d'expulsion

À l'expiration du délai d'un mois sans régularisation, le bailleur saisit le tribunal judiciaire (généralement en référé) pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion et la condamnation au paiement des loyers.

Point d'attention important : malgré le terme « de plein droit », la résiliation n'est définitivement acquise qu'après commandement, écoulement du délai, saisine du juge et décision constatant la résiliation devenue définitive. Le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais (art. L.145-41, al. 2).

Stratégie d'attaque double : référé + fond

Pour un bailleur structuré confronté à un preneur défaillant et contestataire, la stratégie la plus efficace combine deux actions :

1. Référé après le délai d'un mois, pour constater la clause résolutoire, obtenir l'expulsion et une provision sur les loyers purs (4 à 7 mois, 4 000 à 8 000 € HT).
2. Action au fond en parallèle ou après le référé, pour régler définitivement le litige sur les charges contestées et obtenir des dommages-intérêts (12 à 24 mois, 6 000 à 15 000 € HT).

Questions fréquentes

Combien de temps pour expulser un preneur après un commandement de payer ?

Compter 4 à 7 mois en cas de procédure de référé bien menée à compter de la signification du commandement. Le délai inclut le mois légal de régularisation, l'assignation, l'audience de référé, l'ordonnance, puis l'exécution (commandement de quitter les lieux, intervention du commissaire de justice). Le juge peut accorder des délais qui rallongent ce calendrier.

Faut-il privilégier la clause résolutoire ou la résolution judiciaire ?

La clause résolutoire est plus rapide (formalisme du commandement, délai d'un mois, référé) et offre un calendrier maîtrisable. La résolution judiciaire (au fond) prend 12 à 24 mois mais permet une appréciation plus globale (charges, contestations, dommages). Dans la plupart des dossiers, on combine les deux : référé pour la résiliation et l'expulsion rapide, fond pour régler définitivement les comptes.

Le bailleur peut-il refuser un paiement partiel pendant le délai du commandement ?

Pas sans précaution. Un refus de paiement partiel peut être considéré comme déloyal et fonder une demande de délais de grâce par le preneur. Stratégiquement, on accepte les paiements en réservant les droits et en précisant par écrit qu'ils s'imputent en priorité sur les dettes les plus anciennes, sans renonciation au commandement.