Le commandement de payer du bailleur : mentions obligatoires et stratégie de signification

Pourquoi la rigueur du commandement est essentielle pour le bailleur

Le commandement de payer est l'acte fondateur de toute procédure de résiliation par clause résolutoire. Un commandement irrégulier expose le bailleur à plusieurs risques majeurs :

• Nullité de l'acte : le bailleur doit reprendre toute la procédure depuis le début, avec un nouveau délai d'un mois.
• Perte de plusieurs mois : entre la signification du premier commandement, l'audience de référé, la décision constatant la nullité et la nouvelle signification, on perd 4 à 6 mois.
• Charges supplémentaires : honoraires d'avocat, frais d'huissier, éventuels frais de justice de la procédure annulée.
• Aggravation de la perte locative : pendant ces mois supplémentaires, les loyers s'accumulent souvent sans paiement effectif.

Condition préalable : la clause résolutoire dans le bail

Le commandement de payer fondé sur l'article L.145-41 du Code de commerce suppose l'existence d'une clause résolutoire expresse dans le bail. Cette clause doit :

• Être expresse : la résiliation de plein droit ne se présume pas. La clause doit être écrite et explicite.
• Viser clairement les obligations dont l'inexécution entraîne la résiliation : paiement du loyer et des charges, respect de la destination, autorisations, etc.
• Respecter le délai minimum d'un mois de régularisation : toute stipulation prévoyant un délai inférieur est réputée non écrite (art. L.145-15 et L.145-41).
• Être opposable au preneur : signée, datée, intégrée au bail ou à un avenant régulièrement notifié.

Mentions obligatoires à peine de nullité

L'article L.145-41 et la jurisprudence imposent un formalisme strict. Le commandement doit comporter, à peine de nullité :

1. La référence à la clause résolutoire et la reproduction de son texte ou des éléments essentiels.
2. L'obligation méconnue visée par la clause (article du bail relatif au paiement, par exemple).
3. La mention du délai d'un mois (ou du délai conventionnel s'il est plus long), à compter de la signification, pour régulariser.
4. Le décompte détaillé des sommes réclamées, ventilé entre principal, charges, intérêts, frais, avec dates d'échéance et taux d'intérêt.
5. L'avertissement que, à défaut de paiement dans le délai, le bailleur poursuivra l'acquisition de la clause résolutoire.
6. L'identification précise du bailleur, du preneur, du local et du bail (date, durée).

Précisions jurisprudentielles sur les mentions

Plusieurs précisions jurisprudentielles méritent d'être connues du bailleur :

• Délai conventionnel plus long que le délai légal : le commandement doit mentionner le délai conventionnel. Un commandement mentionnant seulement le délai d'un mois est nul (CA Grenoble, 4 fév. 2016, n° 15/04629).
• Délai conventionnel plus court : la stipulation est réputée non écrite, le délai légal d'un mois s'impose.
• Commandement pour un montant supérieur à la dette réelle : il n'est pas nul, mais reste valable dans la limite des sommes effectivement dues, sous réserve de la bonne foi du bailleur.
• Décompte insuffisant : un décompte qui ne ventile pas entre loyers, charges, taxes et intérêts peut être annulé.
• Confusion entre deux causes : un commandement visant à la fois la clause résolutoire (délai d'un mois) et une autre obligation (avec un autre délai) crée une confusion et peut être annulé.

Signification et destinataires

Le commandement doit être signifié par commissaire de justice (anciennement huissier). Une simple lettre recommandée, même très détaillée, ne vaut pas commandement au sens de l'article L.145-41.

Plusieurs points de vigilance sur les destinataires :

• Pluralité de preneurs : le commandement doit être signifié à chacun des co-preneurs personnellement.
• Société preneuse : signification au siège social, au représentant légal, ou selon les modalités du Code de procédure civile.
• Bail cédé : la mise en demeure ou le commandement signifié à l'ancien preneur est en principe opposable au cessionnaire, mais une signification au nouveau locataire est plus sûre.
• Caution : ne pas confondre. Le commandement vise le preneur. La caution est appelée par une procédure distincte qui ne dépend pas du commandement.

Stratégie : isoler le sujet pour ne pas affaiblir le commandement

Une règle d'or pour le bailleur : ne pas surcharger le commandement. La tentation est forte d'inclure toutes les sommes contestées (charges litigieuses, contestation antérieure, factures de travaux). C'est une erreur.

Un commandement fondé sur des sommes partiellement contestables donne au preneur des arguments pour faire annuler tout l'acte. Mieux vaut :

• Cibler le commandement sur les loyers purs, dont le caractère exigible est incontestable.
• Traiter séparément les charges contestées par voie de procédure au fond.
• Si nécessaire, signifier deux commandements distincts pour des causes différentes, en évitant toute confusion de délais.

Articulation avec l'assignation

Le commandement peut être combiné avec une assignation dans un même acte, ce qui accélère la procédure : à l'expiration du délai d'un mois, l'audience de référé est déjà fixée. C'est une pratique fréquente quand le bailleur veut une procédure rapide et que le preneur est manifestement défaillant.

Questions fréquentes

Faut-il faire vérifier le commandement par un avocat avant signification ?

Très fortement recommandé. Le commissaire de justice maîtrise la signification, mais la rédaction stratégique du commandement (choix des sommes visées, mentions obligatoires, articulation avec une éventuelle assignation) relève de l'avocat. Un commandement validé en amont par un avocat spécialisé en baux commerciaux divise par 3 le risque de nullité ultérieure.

Combien coûte la signification d'un commandement de payer ?

Les émoluments du commissaire de justice pour la signification d'un commandement de payer en bail commercial varient selon le montant en jeu, généralement entre 150 et 400 euros HT, hors honoraires de rédaction du conseil. Pour un bail commercial à enjeu important, c'est un investissement très limité au regard de la sécurité juridique apportée.

Le commandement peut-il viser à la fois les loyers et les charges contestées ?

Techniquement oui, mais c'est stratégiquement déconseillé. Si le preneur conteste sérieusement les charges, il pourra fonder la contestation de l'ensemble du commandement et du calcul. Mieux vaut deux actes distincts : un commandement pour les loyers purs (procédure rapide), et une action séparée pour le contentieux des charges.