Activer la clause résolutoire et obtenir l'expulsion : la procédure pour le bailleur

La résiliation de plein droit : un effet qui n'est pas si automatique

L'article L.145-41 du Code de commerce indique que la clause résolutoire produit effet « de plein droit » un mois après commandement infructueux. Mais en réalité, plusieurs étapes successives sont nécessaires pour que la résiliation devienne définitive :

1. Signification du commandement de payer.
2. Écoulement du délai d'un mois sans régularisation par le preneur.
3. Saisine du juge (généralement en référé) pour faire constater l'acquisition de la clause.
4. Décision constatant la résiliation, devenue définitive (force de chose jugée).

Tant que la décision n'a pas force de chose jugée, le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement au preneur (art. L.145-41, al. 2 ; Cass. 3e civ., 13 mai 1986, n° 83-14.991).

La saisine du tribunal judiciaire

Une fois le délai d'un mois écoulé, le bailleur saisit le tribunal judiciaire, généralement en référé. Le juge des référés est compétent pour :

• Constater l'acquisition de la clause résolutoire.
• Ordonner l'expulsion du preneur, avec le concours de la force publique si nécessaire.
• Fixer une indemnité d'occupation.
• Accorder une provision sur les loyers et charges dus.
• Statuer sur les éventuelles demandes de délais de grâce du preneur (art. 1343-5 C. civ.).

Les demandes de délais de grâce du preneur

Le piège le plus fréquent pour le bailleur : le preneur, à l'audience de référé, demande des délais de paiement au juge. Si les délais sont accordés et respectés, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

Pour anticiper cette demande, le bailleur doit présenter au juge des arguments tels que :

• Le caractère répété ou ancien des impayés.
• L'absence de paiement même partiel pendant le délai d'un mois.
• L'absence de proposition d'échéancier raisonnable.
• La situation économique manifestement compromise du preneur (procédure collective imminente, défauts de paiement multiples).
• L'absence de bonne foi (par exemple, contestations dilatoires sans fondement).

Coût et durée de la procédure de référé en expulsion

Pour un référé en constat de clause résolutoire et expulsion :

• Durée totale : 4 à 7 mois depuis la signification du commandement jusqu'à l'expulsion effective.
• Honoraires d'avocat : 3 500 à 8 000 € HT.
• Frais d'huissier (signification du commandement + exécution de l'expulsion) : 800 à 1 500 €.
• Frais de gardiennage et déménagement éventuels (à la charge initiale du bailleur, récupérables) : 500 à 2 000 €.

L'exécution effective de l'expulsion

Après la décision d'expulsion devenue exécutoire, l'exécution comporte plusieurs étapes :

1. Signification d'un commandement de quitter les lieux (délai minimum de 2 mois pour les locaux d'habitation accessoires, immédiat pour les locaux purement commerciaux).
2. Si le preneur ne libère pas volontairement, demande du concours de la force publique au préfet.
3. Procès-verbal d'expulsion établi par le commissaire de justice, en présence éventuelle de la force publique.
4. Inventaire des meubles laissés, gardiennage et éventuelle destruction selon les modalités légales.

Trois pièges majeurs à éviter

• Accepter un paiement après le délai d'un mois sans précaution : peut être interprété comme une renonciation tacite à la clause résolutoire. Si paiement, exiger une mention de réserve écrite (« sans renonciation à la clause résolutoire et au commandement »).
• Omettre la signification à tous les co-preneurs : un commandement signifié à un seul co-preneur d'un bail conjoint est nul à l'égard des autres.
• Tenter d'expulser avant la décision définitive : toute mesure d'expulsion avant ordonnance définitive expose le bailleur à des dommages-intérêts pour voie de fait.

Questions fréquentes

Le preneur peut-il payer après le délai d'un mois pour empêcher la résiliation ?

Pas automatiquement. Une fois le délai d'un mois écoulé sans régularisation intégrale, la clause résolutoire est en principe acquise. Mais le juge peut, jusqu'à la décision définitive, accorder des délais de grâce qui suspendent les effets de la clause. Si les délais sont accordés et respectés, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Pour le bailleur, l'enjeu est d'éviter l'octroi de délais excessifs.

Que devient la garantie (caution, dépôt) après l'expulsion ?

Le dépôt de garantie est imputé sur les sommes dues (loyers, charges, indemnité d'occupation, frais de remise en état). La caution personnelle ou bancaire peut être appelée pour le solde, dans les conditions du contrat. Une procédure spécifique peut être nécessaire si la caution conteste l'étendue de son engagement.