Transactions immobilières — Mandataire avocat
Vos opérations immobilières premium, conduites par un avocat plutôt qu'une agence.
Cabinet d'avocats au Barreau de Paris, nous accompagnons les cessions et acquisitions d'immeubles, locaux commerciaux, hôtels particuliers et portefeuilles de sociétés immobilières — en France et pour les investisseurs étrangers (UK, US, Moyen-Orient, Asie). Confidentialité du secret professionnel, sécurité de la CARPA, structuration patrimoniale et fiscale intégrée, gestion des opérations off-market. La transaction n'est jamais une simple mise en relation : c'est un acte de stratégie patrimoniale.
Avocat vs agence immobilière
Pourquoi confier votre transaction à un avocat-mandataire
L'activité de mandataire en transactions immobilières est ouverte aux avocats depuis 2014 par modification du Règlement Intérieur National. Elle est expressément exclue du champ de la loi Hoguet (article 2). À titre accessoire de notre mission juridique principale (conseil, rédaction d'actes, restructuration patrimoniale), nous prenons en charge la cession ou l'acquisition de votre bien — avec un régime de protection radicalement différent de celui d'une agence.
Secret professionnel renforcé
L'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 couvre tous nos échanges : consultations, notes, pièces du dossier, stratégie de vente, négociations, montages patrimoniaux. Ce niveau de confidentialité n'a pas d'équivalent dans l'intermédiation immobilière classique.
Devoir de conseil étendu
La jurisprudence assimile notre obligation à une quasi-obligation de résultat : c'est à nous de prouver que nous avons correctement conseillé. Nous ne nous contentons pas de mettre en forme, nous éclairons l'opération dans toutes ses conséquences juridiques, fiscales et financières.
Optimisation patrimoniale & fiscale
Nous structurons l'opération comme un montage patrimonial cohérent : régime fiscal (TVA immobilière, droits de mutation, plus-values), choix de la SCI ou de la holding, articulation avec le régime matrimonial, anticipation de la transmission. Ce travail dépasse largement la rédaction d'un compromis standardisé.
Mission globale
Nous prenons en charge l'ensemble du processus : recherche du cocontractant, évaluation de la situation juridique et fiscale du mandant, négociation, rédaction des avant-contrats et actes (lettres d'intention, promesses, compromis). Vente et conseil ne font qu'un.
Honoraires encadrés & sans conflit
Nous n'intervenons que pour une seule partie, et nos honoraires sont fixés selon les critères de l'article 10 de la loi de 1971 (Cass. 2e civ., 22 mai 2014). Pas de rémunération exclusivement proportionnelle au prix — donc pas d'intérêt à conclure rapidement au détriment de la renégociation.
CARPA — sécurité financière
Tous les fonds reçus dans le cadre de notre mission sont déposés à la CARPA, sous le contrôle de l'Ordre, selon des règles strictes. Sécurisation des sommes versées, contrôle déontologique, assurance responsabilité professionnelle élevée — un cadre que la loi Hoguet ne reproduit pas.
Continuité conseil — contentieux
Nous assurons dans un même mouvement : négociation, structuration, rédaction des actes, et défense en justice si nécessaire (nullité, vices cachés, troubles de voisinage, litige de copropriété). Stratégie contractuelle pensée dès l'origine pour résister au contentieux.
Déontologie & indépendance
L'activité est strictement accessoire à notre mission juridique principale. Elle est soumise aux principes essentiels (loyauté, probité, désintéressement) et aux règles d'incompatibilité (décret du 27 novembre 1991). Aucune dérive commerciale possible.
Profils de mandants
À quels vendeurs nous nous adressons
Notre intervention s'adresse aux situations où les enjeux juridiques, fiscaux ou de confidentialité dépassent ce qu'une mise en vente standardisée peut traiter. Six profils typiques.
Immeubles entiers à forte valeur
Immeubles de rapport, immeubles de bureaux, ensembles résidentiels — plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions d'euros. Mise en vente non publique, procédure de type data room réservée à des investisseurs présélectionnés.
Locaux commerciaux & murs de boutique
Murs de boutique, ensembles en galerie, locaux en pied d'immeuble, retail parks. La valeur dépend des baux, de la clientèle, de l'emplacement. Négociation avec enseignes ou investisseurs institutionnels.
Hôtels particuliers & biens d'exception
Hôtel particulier, immeuble de prestige, maison de maître, bien patrimonial unique. Vente off-market via consultation d'acquéreurs triés, dans un cadre de confidentialité renforcée (NDA, data room restreinte).
Portefeuilles logés en SCI
Portefeuilles d'immeubles d'habitation, locaux professionnels ou mixtes détenus via une ou plusieurs SCI translucides ou à l'IS. Arbitrage permanent entre vente de l'immeuble et cession des parts.
Contexte contentieux ou sensible
Divorce, succession indivise, surendettement, saisie. Nous défendons d'abord le maintien dans le logement ou la stratégie patrimoniale, puis obtenons l'autorisation judiciaire de vendre à l'amiable comme mandataire pour éviter une vente aux enchères à vil prix.
Accompagnement global patrimonial
Chefs d'entreprise, investisseurs étrangers, familles patrimoniales souhaitant articuler la vente avec une restructuration de groupe, une transmission, une réorganisation. La vente n'est qu'un volet d'un dossier plus large.
Profils d'acquéreurs
À quels acheteurs nous nous adressons
Notre devoir de conseil étendu s'adapte au profil de l'acquéreur. Les besoins, les pièges typiques et la valeur ajoutée de l'avocat varient selon que vous êtes investisseur particulier, professionnel ou structure dédiée.
Sécurisation & pédagogie
Compréhension claire des risques juridiques et financiers (servitudes, urbanisme, copropriété, baux). Protection contre les risques d'inachèvement en VEFA (garanties d'achèvement et de remboursement). Lecture critique du financement.
Due diligence & rotation
Due diligence approfondie sur la structure de propriété, l'état locatif, les risques environnementaux, l'urbanisme. Analyse des possibilités de revente à court ou moyen terme (division parcellaire, mise en copropriété, changement d'usage).
Vision patrimoniale longue
Coordination de due diligences multiples (juridique, fiscale, immobilière, environnementale, financière) sur des opérations multi-actifs. Protection des intérêts familiaux via structures dédiées (foncières, holdings, SCI), clauses de liquidité.
Process industriel & conformité
Due diligence systématique pour chaque acquisition (baux, technique, environnement, fiscal). Conformité LCB/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme), connaissance du client, traçabilité des fonds.
Réintégration patrimoniale
Accompagnement sur le choix du bien et de la structure, explication des règles françaises (garanties d'achèvement, rôle des notaires et avocats, diagnostics obligatoires) souvent méconnues après un long séjour à l'étranger.
Adaptation au droit français
Mise en conformité LCB/FT, identification du bénéficiaire effectif, justification de l'origine des fonds. Coordination avec les conseils locaux étrangers. Gestion des risques de double imposition et des contraintes bancaires.
Off-market premium
L'art de la transaction confidentielle
Une opération off-market est une transaction conduite hors de toute publicité large, sur la base d'une mise en relation ciblée entre vendeur et acquéreurs sélectionnés. Le bien n'est pas accessible au public ; l'accès passe par un réseau restreint d'intermédiaires soumis à des engagements de confidentialité.
Pourquoi l'off-market existe-t-il ?
Les vendeurs de biens haut de gamme — personnes fortunées, dirigeants, familles connues, fonds d'investissement — souhaitent éviter toute exposition médiatique sur leur vente et limiter la circulation d'informations sensibles (situation patrimoniale, prix de cession, motifs de la vente).
Pour les biens premium, une mise en vente publique peut donner l'image d'un bien "en difficulté" s'il reste longtemps affiché, ou entraîner des négociations agressives. Le circuit off-market permet au contraire de maîtriser le discours sur le bien, en le présentant uniquement à des acquéreurs pré-qualifiés.
- Discrétion sur la stratégie patrimoniale et la situation personnelle
- Positionnement du bien comme rare et exclusif, soutien du niveau de prix
- Articulation avec un contexte juridique sensible (divorce, succession, restructuration d'entreprise)
- Accès à des opportunités hors marché pour les acquéreurs premium
Quels biens sont concernés ?
Biens résidentiels de prestige — Immeubles haussmanniens uniques, hôtels particuliers, maisons de maître, résidences principales ou secondaires de personnes à forte notoriété.
Immeubles d'investissement et actifs spécialisés — Immeubles de placement, hôtels, cliniques, établissements recevant du public, immeubles classés, actifs pour lesquels il existe peu d'acheteurs potentiels et un fort besoin de confidentialité.
Parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière — Cessions de titres de SCI, sociétés de construction-vente, sociétés immobilières d'investissement ou de gestion, traitées dans des processus restreints proches de la logique off-market.
Comment nous trouvons et structurons ces opérations
Nos dossiers off-market naissent typiquement d'une mission juridique principale — divorce, succession, audit juridique, transmission d'entreprise — dans laquelle la cession immobilière est l'un des volets. Nous mobilisons ensuite notre réseau professionnel (avocats, notaires, agents haut de gamme, banques privées, family offices, correspondants étrangers).
La sélection des contreparties s'accompagne d'engagements de confidentialité écrits (NDA), d'une data room restreinte, et d'une parfaite information des parties sur la nature de l'opération, les risques et les charges du bien.
Structuration de la détention
SCI, holding, OPCI : choisir la bonne structure
La détention d'un immeuble premium ou d'un portefeuille appelle un choix structurant : SCI translucide à l'IR, SCI à l'IS, holding à l'IS, OPCI dédié. Chaque option a sa logique fiscale, sa souplesse de transmission et son niveau de complexité.
| Structure | Imposition des loyers | Plus-value immeuble | Plus-value des titres | Usage typique |
|---|---|---|---|---|
| SCI à l'IR (location nue) | Revenus fonciers chez les associés | Plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U s. CGI) — abattements pour durée de détention | Régime plus-values immobilières (art. 150 UB) si société à prépondérance immobilière | Détention patrimoniale familiale, horizon long terme |
| SCI à l'IS / SAS immobilière | IS sur le résultat (loyers — charges — amortissements) | Plus-value professionnelle imposée à l'IS, sans abattement | Régime plus-values valeurs mobilières (art. 150-0 A) — PFU en principe | Optimisation par amortissement, levier de dette |
| Holding à l'IS | IS sur quote-part de résultats des filiales | Dépend du régime des filiales (IR ou IS) | Plus-values valeurs mobilières — PFU | Centralisation, transmission par paliers, multi-actifs |
| OPCI (FPI / SPPICAV) | FPI : transparence — SPPICAV : revenus mobiliers | FPI : plus-values immobilières — SPPICAV : plus-values mobilières | Selon véhicule (parts FPI ou actions SPPICAV) | Investisseurs institutionnels, gestion déléguée, mutualisation |
Trois cas concrets
Cas n°1
Investisseur particulier fortuné — Immeuble de bureaux 5 M€, location nue, horizon 15-20 ans
Objectif : revenus locatifs réguliers et transmission aux enfants. Patrimoine déjà significatif, imposition à l'IR.
Cas n°2
Entrepreneur logeant l'immobilier de son groupe — 12 M€ d'immeubles mixtes, dette bancaire, revente moyen terme possible
Dirigeant d'un groupe à l'IS, immeubles utilisés par les filiales et loués à des tiers. Recherche d'optimisation financière et de souplesse à la sortie.
Cas n°3
Family office — Portefeuille 30-50 M€, diversification, gestion déléguée, ouverture éventuelle à des co-investisseurs
Investisseur professionnel, stratégie de diversification immobilière (bureaux, commerces, logistique). Recherche d'un véhicule structuré avec liquidité relative.
Investisseurs internationaux
UK, US, Moyen-Orient, Asie : les pièges à éviter
Un non-résident qui acquiert un immeuble à Paris est en principe imposable en France sur les revenus et les plus-values, quel que soit son pays de résidence. La structuration sous traité fiscal exige une analyse fine — sous peine de retenue à la source, d'IFI inattendu ou de requalification.
IFI sur les sociétés à prépondérance immobilière
Sous-estimer l'assujettissement à l'IFI en cas de détention de patrimoine immobilier français important, y compris via des sociétés étrangères à prépondérance immobilière (au moins 50% de l'actif). La convention franco-américaine étend même le pouvoir d'imposition aux participations substantielles (≥ 25%).
Retenue à la source (art. 115 quinquies CGI)
Les revenus immobiliers réalisés via une société ou un partnership disposant d'un établissement stable en France peuvent être soumis à une retenue à la source sur revenus réputés distribués. Taux interne 30%, plafonné conventionnellement à 5% avec les États-Unis dans certaines hypothèses (art. 10 § 8 conv. franco-américaine).
Structuration sans substance
Monter une holding dans un État tiers (UK, Moyen-Orient, Asie) uniquement pour des raisons fiscales, sans activité réelle, expose à la requalification : abus de droit (L. 64 et L. 64 A LPF), résidence fiscale française si gestion effective en France, établissement stable de direction.
Réglementation des investissements étrangers (IEF)
Les articles L. 151-3 et R. 151-1 s. du Code monétaire et financier soumettent à autorisation préalable du ministre de l'économie certaines opérations dans des secteurs sensibles (défense, infrastructures critiques, données sensibles). Conclure sans autorisation expose à de lourdes sanctions et à la remise en cause de l'investissement.
Délais IEF dans une opération multi-pays
L'autorisation IEF peut retarder le closing pour le périmètre français et imposer des conditions lourdes (cessions partielles, obligations de gouvernance, reporting). La documentation doit prévoir contractuellement la répartition de ces risques — clauses « hell or high water », long stop date.
Conventions fiscales non analysées
Ignorer les clauses spécifiques des conventions (États-Unis, Royaume-Uni, États du Moyen-Orient et d'Asie) : clauses sur les plus-values de sociétés à prépondérance immobilière, sur les revenus réputés distribués, sur les véhicules d'investissement immobiliers. Ces clauses peuvent élargir ou restreindre le pouvoir d'imposition de la France.
Sécurisation de l'opération
La check-list de notre due diligence juridique
Avant toute acquisition, nous menons une analyse approfondie de la situation juridique du bien — et, en cas de share deal, de la société détentrice. Huit axes structurants.
Régularité & conformité
- Permis de construire, déclarations préalables, autorisation de lotir
- Conformité des travaux aux autorisations délivrées
- Certificats de conformité ou attestations de non-contestation
- Servitudes d'urbanisme, projets d'aménagement, emplacements réservés
- Risque de démolition au titre de l'article 1240 du Code civil
Situation locative
- Inventaire exhaustif des baux (habitation, commercial, professionnel)
- Qualification juridique correcte vs usage réel
- Durée, renouvellement, clauses de résiliation
- Loyers, indexation, répartition des charges
- Clauses sensibles : non-concurrence, travaux, garanties
Documents et procédures
- Règlement de copropriété et modificatifs
- PV d'AG des 3 dernières années — travaux votés ou litiges
- Budget prévisionnel, fonds travaux, appels de charges
- Procédures de recouvrement contre copropriétaires défaillants
- Répartition contractuelle des charges vendeur/acquéreur
Propriété et charges réelles
- Chaîne de propriété régulière
- État hypothécaire : hypothèques, privilèges
- Modalités de radiation à la date de la vente
- Servitudes, usufruits, droits d'usage
- Baux de longue durée (emphytéose, bail à construction)
Risques en cours
- Recours contre les permis, procédures pénales d'urbanisme
- Actions en démolition ou mise en conformité
- Contentieux locatifs (impayés, expulsion, renouvellement)
- Litiges de copropriété et actions en construction
- Évaluation des provisions et garanties contractuelles
Conformité environnementale
- Diagnostics (DPE, amiante, plomb, termites, ERP)
- Obligations de travaux pour les passoires énergétiques
- Pollution des sols, installations classées
- Permis d'innover, permis d'expérimenter
- Conséquences juridiques des non-conformités
Si cession de titres
- Vie sociale : détention des titres, pactes d'actionnaires
- Contrats commerciaux et financiers
- Clauses de changement de contrôle affectant baux/financements
- Litiges sociaux et fiscaux au-delà du seul immobilier
- Garantie d'actif et de passif, séquestre, sûretés
Si cession d'immeuble
- Faisabilité du transfert des contrats (baux, gestion, maintenance)
- Accord des cocontractants, agréments nécessaires
- Pas d'analyse de la vie sociale du cédant
- Allocation du prix entre éléments incorporels et corporels
- Articulation TVA / droits de mutation
Questions fréquentes
Ce que nos mandants nous demandent
Une opération en préparation ? Parlons-en.
Premier échange strictement confidentiel sous secret professionnel. Vente, acquisition, restructuration patrimoniale, investissement depuis l'étranger — nous évaluons ensemble la pertinence d'un mandat et les contours de la mission.