Cession du bail commercial : le formalisme à respecter pour son opposabilité au bailleur

Pourquoi l'opposabilité est un enjeu majeur

L'opposabilité de la cession au bailleur conditionne plusieurs effets pratiques :

• Le bailleur peut continuer à réclamer les loyers au cédant tant que la cession ne lui est pas opposable.
• Le bailleur peut refuser la qualité de locataire au cessionnaire, le considérant comme un occupant sans droit ni titre.
• Le bailleur peut engager une procédure d'expulsion contre le cessionnaire pour défaut d'opposabilité.
• Les délais de prescription et de forclusion peuvent être différents selon que la cession est opposable ou non.

Les modalités d'opposabilité issues du Code civil

L'article 1690 du Code civil prévoit deux modalités principales d'opposabilité de la cession de créance au débiteur cédé (et par extension, de la cession de bail au bailleur) :

• La signification de la cession au bailleur par acte extrajudiciaire (commissaire de justice).
• L'acceptation par le bailleur dans un acte authentique (acte notarié).

À défaut de ces formalités, la cession est inopposable au bailleur, qui peut continuer à traiter le cédant comme son cocontractant.

Les clauses de forme renforcées : Cass. 3e civ., 13 mars 2025

Au-delà des modalités du Code civil, le bail peut prévoir des clauses de forme renforcées. L'arrêt Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372 F-D confirme leur validité.

Clauses typiques :

• Acte authentique obligatoire pour toute cession (acte notarié, avec intervention d'un notaire).
• Bailleur appelé à l'acte : participation obligatoire du bailleur à la signature ou à la constatation de la cession.
• Notification préalable de la cession projetée, dans un délai donné, accompagnée de pièces justificatives.
• Sanction en cas de non-respect : inopposabilité de la cession et possibilité pour le bailleur de demander l'expulsion du cessionnaire.

Stratégie : exploiter le défaut d'opposabilité

Le bailleur informé tardivement d'une cession effectuée sans respect du formalisme dispose de plusieurs leviers :

1. Constater l'irrégularité : vérifier la date de la cession, la forme employée, le respect des clauses du bail.
2. Notifier l'inopposabilité au cédant et au cessionnaire par acte extrajudiciaire.
3. Considérer le cessionnaire comme occupant sans droit ni titre : engagement d'une procédure d'expulsion.
4. Réclamer les loyers au cédant, qui reste légalement locataire à l'égard du bailleur.
5. Refuser la qualité de locataire au cessionnaire dans toute correspondance ultérieure.

Le piège de l'acceptation tacite

Attention : un comportement du bailleur peut être analysé comme une acceptation tacite de la cession, faisant perdre l'argument du défaut d'opposabilité. Comportements à éviter :

• Encaisser les loyers payés par le cessionnaire sans réserve explicite.
• Adresser des correspondances au cessionnaire en l'appelant « locataire ».
• Délivrer des quittances au nom du cessionnaire.
• Engager des discussions de fond (charges, travaux) avec le cessionnaire sans réserves.
• Laisser s'écouler une période prolongée sans contester la cession.

Si le bailleur souhaite exploiter le défaut d'opposabilité, il doit refuser immédiatement et formellement la cession dès qu'il en a connaissance, par acte extrajudiciaire et avec réserves expresses sur tout paiement éventuel.

Questions fréquentes

Le paiement du loyer par le cessionnaire vaut-il acceptation de la cession ?

Pas automatiquement, mais le risque est réel. Si le bailleur reçoit des loyers du cessionnaire sans réserve pendant plusieurs mois, et délivre des quittances à son nom, les tribunaux peuvent considérer qu'il a accepté tacitement la cession. La prudence commande, en cas de doute, de retourner les paiements avec mention de réserves ou de les encaisser « sous toutes réserves et sans renonciation aux droits du bailleur ».

Une cession verbale ou par simple lettre est-elle opposable ?

Non, sauf comportement du bailleur valant acceptation. La lettre simple ne respecte ni les exigences du Code civil (signification ou acte authentique d'acceptation) ni les clauses contractuelles plus exigeantes du bail. Le bailleur peut donc refuser la cession et considérer le cessionnaire comme occupant sans titre.