Les obligations d'entretien et de réparation du bailleur : articulation Code civil et bail commercial

Le cadre de référence : les articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du Code civil

Le Code civil pose les obligations de base en matière d'entretien et de réparation. L'article 1719 oblige le bailleur à délivrer la chose louée et à entretenir le bien en état de servir à l'usage convenu pendant toute la durée du bail. C'est l'obligation de délivrance, qui est une obligation essentielle dont la portée ne peut être anéantie par une clause contractuelle.

L'article 1720 précise que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Il vise donc les grosses réparations, les réparations de gros entretien et les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

L'article 1754 définit en miroir les obligations du preneur : il est tenu, sauf clause contraire, des réparations locatives ou de menu entretien. Le texte donne une définition générale et renvoie aux usages locaux pour l'identification précise.

Enfin, l'article 1755 énonce un principe protecteur du preneur : les réparations dues à la force majeure ou à la vétusté cessent d'être à la charge du preneur. Cette disposition n'est cependant pas d'ordre public et peut être aménagée par convention — mais dans des limites strictes.

La liberté contractuelle et ses limites

Sur le papier, la liberté contractuelle permet d'aménager la répartition des travaux et réparations. La pratique de longue date a vu les bailleurs transférer au preneur, par des clauses générales et larges, l'essentiel des réparations — y compris des réparations qui auraient dû normalement incomber au bailleur.

Cette liberté contractuelle a été progressivement encadrée par la jurisprudence et par la loi. La loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application ont posé des limites strictes : l'article L.145-40-2 du Code de commerce et l'article R.145-35 du même code interdisent désormais le transfert au preneur de certaines charges et travaux, en particulier les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil.

La jurisprudence a complété ce dispositif en posant deux limites fondamentales. Première limite : on ne peut décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance d'un local apte à l'usage convenu (article 1719). Une clause qui priverait de sa substance cette obligation essentielle est réputée non écrite au visa de l'article 1170 du Code civil. Seconde limite : les travaux rendus nécessaires par les vices de structure restent à la charge du bailleur, quelle que soit la rédaction contractuelle.

L'article R.145-35 : la liste noire des charges non récupérables

L'article R.145-35 du Code de commerce, issu du décret du 3 novembre 2014, dresse la liste des charges, impôts, taxes et travaux qui ne peuvent plus être imputés au preneur, quelle que soit la rédaction contractuelle. Cette liste constitue un plancher impératif que les bailleurs doivent connaître précisément.

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement).
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble qui le comporte (dès lors que ces mises en conformité relèvent des grosses réparations).
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur (sauf certaines exceptions strictes).
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble auquel il appartient.
• Les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Toute clause qui transfèrerait au preneur une dépense entrant dans cette liste est réputée non écrite, et le preneur peut, à tout moment et sans prescription, demander le remboursement des sommes indûment perçues.

La jurisprudence stricte sur les vices de structure

La jurisprudence est particulièrement stricte sur les travaux rendus nécessaires par les vices de structure. Plusieurs arrêts récents ont rappelé que ces travaux restent à la charge du bailleur, même lorsque le bail prévoit une clause générale de transfert au preneur.

La logique est la suivante : les vices de structure affectent la substance même du bien loué, et leur réparation relève de l'obligation de délivrance du bailleur. Une clause qui prétendrait transférer ces travaux au preneur reviendrait à le contraindre à reconstruire le bien qui lui a été loué — ce qui contredit la cause même du bail.

Pour le bailleur, cela signifie qu'il doit budgéter, dès la conclusion du bail, les travaux structurels qui pourraient devenir nécessaires sur la durée. Les baux les plus longs (12 ans, 15 ans, 18 ans avec renouvellements successifs) exposent le bailleur à des travaux structurels significatifs qui ne pourront pas être refacturés.

La rédaction-type recommandée pour les obligations d'entretien

Compte tenu de ces limites jurisprudentielles et légales, la rédaction-type recommandée pour la répartition des travaux et réparations doit articuler précisément trois niveaux :

1. Les obligations du preneur : réparations locatives et menu entretien au sens de l'article 1754 du Code civil, identifiées de façon précise (ouvertures, peintures, équipements intérieurs, plomberie intérieure non encastrée, etc.).
2. Les obligations du bailleur : obligation de délivrance, gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil, travaux liés à la vétusté ou aux vices de structure, mise en conformité réglementaire structurelle.
3. La zone intermédiaire : travaux qui peuvent être aménagés contractuellement, avec une rédaction expresse (climatisation, équipements spécifiques de l'activité, installations communes de l'ensemble commercial).
4. La reprise des locaux à la sortie : état des locaux à la fin du bail, obligation de remise en état, étendue des réparations dues.

Cette articulation précise permet de réduire significativement le contentieux. Elle évite aussi les requalifications imprévisibles de clauses générales qui auraient pu être considérées comme étendant excessivement les obligations du preneur.

L'inventaire annuel et l'information du preneur

Au-delà de la répartition contractuelle, le bailleur est tenu à des obligations d'information renforcées depuis la loi Pinel. L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose deux obligations distinctes.

Première obligation : l'état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances, à transmettre dans les six mois de la clôture de chaque exercice. Cet état doit être détaillé, justifié et accompagné des pièces nécessaires à sa vérification par le preneur.

Seconde obligation : l'état triennal des travaux, comportant deux volets — la liste des travaux effectués dans les trois années précédentes avec leur coût, et la liste des travaux envisagés dans les trois années suivantes avec leur estimation. Cette obligation triennale est récente et encore mal maîtrisée par de nombreux bailleurs.

Le défaut de transmission de ces informations expose le bailleur à la contestation des charges et à des demandes de remboursement. Une gestion administrative rigoureuse, avec calendrier programmé, est indispensable.

Le contentieux des travaux : prévenir plutôt que guérir

Le contentieux des travaux représente une part significative des litiges en bail commercial. Les motifs récurrents sont : qualification du travail (locatif ou grosse réparation), répartition des coûts, défaut d'entretien du bailleur, contestation des charges récupérées.

La prévention passe par plusieurs leviers :

• Un état des lieux d'entrée précis, mentionnant l'état initial des équipements et installations.
• Une rédaction détaillée des obligations dans le bail, avec inventaire des charges et travaux à la charge de chaque partie.
• Un calendrier de transmission des états récapitulatifs et triennaux, avec preuve de réception.
• Un échange écrit en amont des travaux significatifs, pour éviter les contestations a posteriori.
• Un audit régulier des baux du parc pour identifier les fragilités rédactionnelles à corriger au prochain renouvellement.

Questions fréquentes

Une clause générale du bail transférant tous les travaux au preneur est-elle valable ?

Non, plus depuis la loi Pinel et la jurisprudence récente. Une clause générale qui transférerait tous les travaux au preneur, y compris ceux relevant de l'article 606 du Code civil ou des vices de structure, est partiellement réputée non écrite pour les éléments interdits par l'article R.145-35. Les éléments aménageables (réparations intermédiaires, équipements spécifiques) restent valables sous réserve d'une rédaction expresse et identifiée. La meilleure pratique est de remplacer les clauses générales par un inventaire détaillé.

Le preneur peut-il demander le remboursement de charges payées indûment pendant plusieurs années ?

Oui, dans certaines limites. Les charges payées sur la base d'une clause réputée non écrite peuvent en principe être remboursées sans prescription extinctive (la clause non écrite est juridiquement inexistante). En revanche, les charges payées sur la base d'une clause valable mais mal appliquée se prescrivent dans le délai de cinq ans de droit commun. Dans tous les cas, la régularisation amiable est généralement préférable à un contentieux long et coûteux.

À quelle fréquence faut-il auditer la conformité des charges du parc ?

Un audit annuel est recommandé pour les parcs significatifs. Il porte sur la conformité des charges récupérées au regard de l'article R.145-35, la régularité des états récapitulatifs et triennaux, l'opposabilité des clauses contractuelles, et le suivi des évolutions législatives et jurisprudentielles. Cet investissement préventif est généralement très rentable au regard du coût des contentieux qu'il évite.