L'indemnité d'occupation pendant le maintien dans les lieux : fixation et stratégie du bailleur

Le droit au maintien dans les lieux et son corollaire

L'article L.145-28 du Code de commerce dispose qu'aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant le paiement de cette indemnité. Pendant cette période de maintien, le preneur doit une indemnité d'occupation.

Cette indemnité est due pendant toute la durée pendant laquelle le preneur reste dans les lieux, depuis l'échéance du bail jusqu'à son départ effectif (libération matérielle ou paiement de l'indemnité).

Le calcul à la valeur locative effective

L'indemnité d'occupation est en principe fixée à la valeur locative effective du local, sans application du plafonnement. Conséquences :

• Elle est généralement supérieure au loyer plafonné que payait le preneur avant l'échéance.
• Elle reflète le prix de marché que le bailleur obtiendrait s'il louait à un nouveau preneur.
• Elle peut être significativement plus élevée dans les marchés où le déplafonnement aurait été acquis (Paris, centres-villes de métropoles).
• Elle s'applique au prorata temporis et peut être révisée en cours de procédure.

Procédure de fixation de l'indemnité d'occupation

• Fixation amiable : par accord entre les parties, formalisé dans un protocole ou un avenant.
• Fixation provisoire en référé : le bailleur peut saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 835 CPC pour obtenir une provision sur l'indemnité d'occupation, dans la limite de la valeur locative manifestement due.
• Fixation définitive devant le juge des loyers commerciaux : procédure de fond, avec mémoires et éventuelle expertise judiciaire.
• Articulation avec l'indemnité d'éviction : généralement traitées dans la même procédure, ou dans des procédures parallèles.

Stratégie : la pression économique sur le preneur

L'indemnité d'occupation à la valeur locative crée une pression économique sur le preneur, surtout dans les marchés où le différentiel avec le loyer plafonné est important. Cette pression peut :

• Inciter le preneur à transiger sur l'indemnité d'éviction pour libérer rapidement les lieux.
• Accélérer la procédure : le preneur a intérêt à conclure pour ne plus subir l'indemnité d'occupation élevée.
• Réduire l'aléa économique pour le bailleur : pendant la procédure, il perçoit une indemnité reflétant la valeur de marché, et non un loyer plafonné.
• Compenser partiellement le coût de l'indemnité d'éviction finale.

L'abattement pour précarité

La jurisprudence applique généralement un abattement pour précarité sur l'indemnité d'occupation par rapport à la valeur locative pleine. La raison : le preneur n'a plus la stabilité d'un bail commercial classique (pas de renouvellement, pas de protection contre les hausses).

L'abattement varie selon les juridictions et les dossiers, généralement entre 10 et 30 %. Le bailleur peut le contester si :

• Le preneur prolonge artificiellement la procédure.
• Le preneur a déjà identifié et engagé sa réinstallation.
• La précarité est purement formelle (durée de maintien très limitée prévisible).

Recouvrement de l'indemnité d'occupation

Si le preneur ne paie pas l'indemnité d'occupation, le bailleur dispose des mêmes voies que pour le recouvrement des loyers :

• Mise en demeure.
• Référé-provision sur le fondement de l'article 835 CPC.
• Action au fond en parallèle.
• Mobilisation des garanties : caution personnelle, garantie bancaire, dépôt de garantie.

Le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation peut également constituer un motif grave et légitime pour s'opposer à une demande de renouvellement reformulée par le preneur, ou pour minorer son indemnité d'éviction.

Questions fréquentes

Le preneur peut-il refuser de payer l'indemnité d'occupation en attendant la fixation définitive ?

Non. Tant que l'indemnité d'occupation n'est pas définitivement fixée, le preneur doit continuer à payer au moins le montant du loyer antérieur (à titre de provision). Le bailleur peut saisir le juge des référés pour obtenir une provision complémentaire correspondant à la valeur locative manifestement supérieure.

Combien de temps dure généralement le maintien dans les lieux ?

De 12 à 36 mois selon la complexité du dossier, l'existence d'une expertise judiciaire, les éventuels recours. Pendant cette période, le preneur paie une indemnité d'occupation qui peut représenter 1,3 à 2 fois le loyer plafonné antérieur, selon les marchés.