Refuser le renouvellement sans indemnité : la procédure complète pour le bailleur

Inventaire des motifs ouvrant droit au refus sans indemnité

Le Code de commerce énumère limitativement les cas où le refus de renouvellement est dispensé d'indemnité d'éviction :

• Motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (art. L.145-17, I-1°).
• Immeuble insalubre ou dangereux destiné à être démoli (art. L.145-17, I-2°).
• Reprise pour habiter des locaux d'habitation accessoires (art. L.145-22), pour le bailleur, son conjoint, ascendants/descendants.
• Cas particuliers : refus en raison d'un manquement à la procédure de la part du preneur (par exemple, demande de renouvellement irrégulière).

Chaque motif obéit à des conditions de mise en œuvre spécifiques et à un formalisme distinct. Le choix du fondement dépend du dossier.

Étape 1 — Préparation du dossier probatoire

Avant tout acte, le bailleur doit constituer un dossier probatoire solide :

• Inventaire des manquements : impayés, despécialisation, sous-location, dégradations, comportements graves.
• Pièces justificatives : décomptes, attestations, photographies, constats d'huissier, courriers échangés.
• Chronologie précise des faits, dates des manquements, dates de relances éventuelles.
• Imputabilité : les faits sont-ils imputables au preneur lui-même, à ses préposés, à son locataire-gérant, à des tiers dont il répond ?
• Pour la reprise pour habiter : preuves du besoin du bénéficiaire (situation familiale, santé, absence d'habitation correspondant aux besoins normaux).

Étape 2 — Mise en demeure préalable (pour motif grave)

Pour le motif grave et légitime de nature contractuelle, la mise en demeure préalable est obligatoire. Voir l'article dédié pour le formalisme détaillé.

Étape 3 — Signification du congé

• Au moins six mois avant l'échéance du bail.
• Acte extrajudiciaire (commissaire de justice).
• Motivation expresse : référence au fondement légal (L.145-17 ou L.145-22), détail des griefs ou des conditions de reprise.
• Mention du droit du preneur de contester et de demander une indemnité d'éviction devant le tribunal judiciaire.
• Délai pour saisir le tribunal de la contestation (généralement deux ans à compter du congé).

Étape 4 — Anticipation du contentieux

Le preneur va presque systématiquement contester le refus sans indemnité. Le bailleur doit anticiper deux types de contentieux :

1. Contestation de la validité du congé : forme, délai, motivation, formalités.
2. Contestation du motif au fond : insuffisance de la gravité, manquements non imputables au preneur, absence de besoin pour la reprise.
3. Demande subsidiaire d'indemnité d'éviction : si le motif est écarté, le preneur demandera l'indemnité d'éviction calculée à la valeur du fonds + indemnités accessoires.

Étape 5 — Pendant la procédure : maintien dans les lieux et indemnité d'occupation

Tant que la procédure est en cours et tant que l'indemnité d'éviction (subsidiaire) n'est pas payée, le preneur bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux (art. L.145-28).

Pendant ce maintien :

• Le preneur paie une indemnité d'occupation, fixée à défaut d'accord par le juge.
• L'indemnité d'occupation correspond généralement à la valeur locative effective, plus élevée que le loyer plafonné.
• Le bailleur peut demander la fixation provisoire de l'indemnité d'occupation devant le juge des référés.

Étape 6 — Issue de la procédure

• Si le motif est admis : refus sans indemnité validé, le preneur doit libérer les lieux. Le bailleur récupère le local sans indemnité (mais peut être condamné aux dépens et frais).
• Si le motif est rejeté : le tribunal fixe l'indemnité d'éviction. Le bailleur peut alors choisir entre payer l'indemnité et libérer le local, ou exercer le droit de repentir (art. L.145-58) en consentant le renouvellement aux conditions antérieures.
• Si transaction : indemnité réduite contre départ accéléré, ou libération volontaire moyennant compensation.

Coût et durée indicatifs

• Honoraires d'avocat (procédure complète, première instance) : 10 000 à 25 000 € HT.
• Frais d'huissier (sommations, congé, constats) : 1 500 à 4 000 €.
• Durée de la procédure de première instance : 12 à 24 mois.
• En cas d'appel : ajouter 12 à 24 mois.
• À comparer avec l'indemnité d'éviction évitée : généralement plusieurs centaines de milliers d'euros pour un commerce significatif.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il regagner le local pendant la procédure ?

Non, tant que l'indemnité d'éviction (subsidiaire) n'est pas payée ou que le tribunal n'a pas définitivement statué sur la validité du refus, le preneur bénéficie du droit au maintien dans les lieux (art. L.145-28). En contrepartie, il paie une indemnité d'occupation, généralement supérieure au loyer plafonné.

Qu'est-ce que le droit de repentir du bailleur ?

Le droit de repentir (art. L.145-58) permet au bailleur, à tout moment jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours après que la décision fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive, de revenir sur son refus en consentant le renouvellement aux conditions antérieures. Cela évite de payer l'indemnité, mais le bail repart pour neuf ans. C'est un outil d'arbitrage économique précieux.