Le droit de repentir du bailleur (L.145-58) : un arbitrage économique stratégique

Le mécanisme : revenir sur le refus quand l'indemnité est connue

L'article L.145-58 du Code de commerce permet au bailleur, qui a refusé le renouvellement du bail commercial avec offre d'indemnité d'éviction, de revenir sur sa décision et de consentir le renouvellement aux conditions antérieures.

Ce droit est typiquement exercé quand le bailleur découvre, après fixation judiciaire de l'indemnité d'éviction, que celle-ci est plus élevée que ce qu'il avait anticipé. Plutôt que de la payer, il préfère renouveler le bail.

Conditions d'exercice du droit de repentir

• Le bailleur a refusé le renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction (et non sans indemnité).
• Le preneur occupe encore matériellement les lieux au moment du repentir.
• Le preneur n'a pas commencé à se réinstaller ailleurs (engagement d'un bail dans un autre local, achat de fonds).
• Le délai légal n'est pas expiré : 15 jours après que la décision fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive.

Calcul du délai de 15 jours

Le délai de 15 jours court à compter du jour où la décision judiciaire fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive, c'est-à-dire :

• Soit après expiration du délai d'appel (un mois à compter de la signification du jugement de première instance), si aucun appel n'a été interjeté.
• Soit après expiration du délai de pourvoi en cassation (deux mois à compter de la signification de l'arrêt d'appel), si aucun pourvoi n'a été formé.
• Soit après l'arrêt définitif de la Cour de cassation.

Attention : le délai est court (15 jours). La vigilance est essentielle pour ne pas le laisser passer.

Forme du repentir

• Acte extrajudiciaire (signification par commissaire de justice) ou acte authentique.
• Mention expresse du repentir et de la volonté de renouveler le bail.
• Référence aux conditions antérieures : reprise du bail aux mêmes conditions que celles offertes initialement (ou aux conditions antérieures).
• Signification au preneur et à son conseil le cas échéant.

Conséquences du repentir

• Renouvellement du bail aux conditions antérieures (ou celles offertes), pour neuf ans en principe.
• Disparition de l'obligation de payer l'indemnité d'éviction.
• Le preneur ne peut pas refuser le repentir : s'il a fait connaître son intention de partir, il reste tenu par le repentir tant que sa réinstallation effective n'a pas commencé.
• Indemnité de procédure : le bailleur peut être condamné aux frais et dépens de la procédure pour avoir contraint le preneur à un litige inutile.

Stratégie : quand exercer le repentir

Le repentir est essentiellement un outil d'arbitrage économique. Il est pertinent dans les situations suivantes :

• L'indemnité d'éviction fixée par le juge dépasse largement les estimations du bailleur (par exemple, le double).
• Le local n'a pas de projet alternatif (pas de revente, pas de démolition, pas de nouveau locataire identifié).
• Le marché locatif a évolué défavorablement depuis le congé : relouer le local à un nouveau locataire serait difficile ou se ferait à un loyer moindre.
• Le coût de relocation (commercialisation, travaux, vacance) dépasse l'économie réalisée.

Pièges et précautions

• Surveillance du délai de 15 jours : organiser le suivi des signification de jugement et la décision de repentir suffisamment en amont.
• Vérification de la non-réinstallation du preneur : si le preneur a déjà signé un nouveau bail ailleurs, le repentir devient inopérant.
• Anticipation du calcul de l'indemnité : si l'indemnité estimée est très supérieure aux ressources, prévoir dès l'origine la possibilité du repentir.
• Coût du litige : le bailleur supporte les frais de procédure et les indemnités de jouissance versées au preneur pendant le maintien dans les lieux.

Questions fréquentes

Le preneur peut-il refuser le repentir du bailleur ?

Non, sauf s'il a déjà commencé sa réinstallation effective dans un autre local (bail signé, fonds acheté, déménagement effectif). Tant que cette réinstallation n'a pas commencé, le repentir s'impose au preneur et le bail est renouvelé.

Le repentir peut-il être partiel (sur une partie des conditions) ?

Non. Le repentir doit porter sur le renouvellement intégral aux conditions antérieures (ou celles offertes initialement). Un repentir conditionnel ou partiel serait analysé en nouvelle offre, refusable par le preneur. C'est tout ou rien.