Reprise pour habiter les locaux d'habitation accessoires : la procédure du bailleur

Le champ d'application

L'article L.145-22 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction pour reprendre les locaux d'habitation accessoires au local commercial (typiquement un appartement situé au-dessus ou à côté du commerce, loué dans le même bail).

Conditions strictes du champ :

• Les locaux repris doivent être des locaux d'habitation (non des locaux commerciaux).
• Ils doivent être accessoires aux locaux commerciaux (loués dans le même bail ou indissociables).
• Le bailleur entend les habiter lui-même, ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants/descendants, ou ceux de son conjoint.
• Les personnes morales sont exclues de ce dispositif (elles ne peuvent pas « habiter »).

Conditions de fond : les besoins normaux du bénéficiaire

Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses « besoins normaux » et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Ces besoins normaux :

• Doivent exister à la date à laquelle la reprise doit se réaliser.
• Doivent persister à la date à laquelle les juges statuent (Cass. com., 27 juin 1961 ; Cass. com., 17 déc. 1964).
• Sont appréciés in concreto par les juges, en fonction de :

• L'état de santé du bénéficiaire (maladie, handicap, vieillissement).
• L'existence d'une situation précaire (logement actuel exigu, insalubre, partagé).
• La menace d'une décision d'expulsion du logement actuel du bénéficiaire.
• Les changements familiaux (naissances, séparations, prise en charge d'un parent).

Obligations d'occupation et sanctions

Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit :

• Occuper personnellement les lieux dans les six mois du départ du preneur évincé.
• Occuper les lieux pendant au moins six ans.

À défaut (et en l'absence de motif légitime), le preneur évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris (art. L.145-22, dernier alinéa). C'est une sanction redoutable, qui peut transformer une reprise « gratuite » en obligation de payer plusieurs centaines de milliers d'euros.

Les motifs légitimes admis pour échapper à la sanction : décès du bénéficiaire, maladie grave invalidante, mutation professionnelle, changement de situation familiale imprévisible.

Procédure : forme du congé

• Signification par commissaire de justice au moins six mois avant l'échéance.
• Motivation précise : référence à l'article L.145-22, identification du bénéficiaire de la reprise (conjoint, ascendant, descendant), description des conditions de besoin.
• Pièces justificatives à anticiper en cas de contestation : extrait d'acte de naissance ou d'état civil, justificatifs de la situation familiale, attestations de besoin.
• Mention du droit du preneur de contester et des conditions de fond de la reprise.

Stratégie : anticiper la contestation

Le preneur va presque toujours contester la reprise, en arguant :

• L'absence de besoin réel du bénéficiaire (logement actuel suffisant).
• Le caractère fictif de la reprise (intention déguisée de revendre, de relouer à un autre).
• Le caractère mixte des locaux (commerce + habitation) faisant échapper à L.145-22.
• Le défaut de qualité du bénéficiaire (parenté contestée).

Le bailleur doit constituer un dossier solide en amont : justificatifs de parenté, état du logement actuel du bénéficiaire, pièces médicales si santé invoquée, attestations de tiers.

Distinguer L.145-22 et le motif grave et légitime

Attention à ne pas confondre :

• L'article L.145-22 vise spécifiquement la reprise pour habiter des locaux d'habitation accessoires, sans indemnité, mais avec des conditions strictes (qualité du bénéficiaire, besoin, occupation effective).
• L'article L.145-17, I-1° vise le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans indemnité, mais sur le fondement d'un manquement du preneur.
• Les deux régimes sont indépendants : le bailleur peut invoquer l'un, l'autre, ou les deux.

Questions fréquentes

La reprise pour habiter peut-elle viser les locaux commerciaux eux-mêmes ?

Non. L'article L.145-22 vise exclusivement les locaux d'habitation accessoires. Pour reprendre les locaux commerciaux eux-mêmes, le bailleur doit soit invoquer un motif grave et légitime contre le preneur (sans indemnité), soit refuser le renouvellement avec indemnité d'éviction, soit reprendre pour démolition-reconstruction (avec indemnité).

Le bailleur peut-il revenir sur la reprise avant les 6 ans ?

Pas sans risque. Si le bénéficiaire quitte les lieux avant 6 ans sans motif légitime, le preneur évincé peut demander l'indemnité d'éviction correspondant aux locaux repris. La condition d'occupation continue est essentielle. En cas de circonstances exceptionnelles (décès, maladie), le bailleur doit constituer un dossier prouvant le motif légitime.