Reprise pour démolition-reconstruction : la stratégie patrimoniale du bailleur

Le mécanisme : refus avec indemnité, dans une logique de projet

L'article L.145-18 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, ou pour effectuer des travaux dans un secteur protégé nécessitant l'évacuation des lieux.

Dans ce cas :

• Le bailleur doit verser une indemnité d'éviction au preneur évincé.
• L'intention de démolir-reconstruire doit être réelle et sérieuse, vérifiée par le juge.
• Le preneur ne peut se prévaloir des dispositions que s'il occupe encore matériellement les lieux.

L'intention réelle de démolir-reconstruire

Le bailleur doit, au moment de délivrer le congé, avoir l'intention réelle de démolir l'immeuble pour le reconstruire. Cette intention est vérifiée par le juge en cas de contestation (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372 F-D).

Éléments probants à constituer :

• Permis de construire obtenu ou en cours d'instruction.
• Étude technique ou plans d'architecte démontrant le projet de démolition-reconstruction.
• Devis de démolition et de construction de professionnels.
• Financement du projet (prêt accordé, fonds propres mobilisés).
• Calendrier réaliste de réalisation des travaux.
• Démarches administratives (déclarations préalables, consultations urbanisme).

Distinguer démolition-reconstruction et simple rénovation

La jurisprudence distingue strictement :

• Démolition-reconstruction : la totalité (ou la quasi-totalité) de l'immeuble est démolie et reconstruite. La fonction et l'identité de l'immeuble peuvent être conservées ou modifiées.
• Rénovation lourde ou réhabilitation : conservation de la structure principale, modification des espaces intérieurs, mise aux normes. Cette opération ne relève pas de L.145-18 et ne permet pas la reprise (sauf à invoquer un autre fondement).

L'enjeu est important : si le projet du bailleur est qualifié de rénovation et non de démolition-reconstruction, le congé est inopérant et le bailleur peut être condamné aux dommages-intérêts pour congé irrégulier.

Procédure : forme du congé et délai

• Signification par commissaire de justice, au moins six mois avant l'échéance.
• Motivation précise : référence à l'article L.145-18, description du projet de démolition-reconstruction, calendrier prévisionnel.
• Offre d'indemnité d'éviction (peut être chiffrée dans le congé ou réservée pour fixation amiable ou judiciaire ultérieure).
• Pièces à anticiper en cas de contestation : permis de construire, plans, devis, financement, démarches administratives.

Calcul de l'indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction couvre la perte du fonds de commerce (ou du droit au bail) et les indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, trouble commercial). Voir l'article dédié au calcul.

Précision jurisprudentielle importante : lorsque le congé est donné à une échéance triennale, la valeur du droit au bail à prendre en compte pour l'indemnité doit être appréciée en tenant compte de la situation qu'aurait connue le preneur jusqu'au terme du bail, avec un loyer déplafonné lors de la révision triennale (Cass. 3e civ., 25 juin 1997).

Surélévation : régime particulier (art. L.145-21)

Cas voisin mais distinct : le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de trois ans s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du preneur (art. L.145-21).

Dans ce cas :

• Le preneur a droit à une indemnité temporaire égale au préjudice subi, plafonnée à trois ans de loyer.
• L'article L.145-21 ne vise que la surélévation ; il n'est pas applicable à la démolition suivie de reconstruction (Cass. 3e civ., 6 janv. 1976 ; Cass. 3e civ., 5 juil. 1995).
• Après les trois ans, le bail reprend ou est renouvelé selon les modalités classiques.

Stratégie patrimoniale d'ensemble

La reprise pour démolition-reconstruction s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large. Le bailleur doit anticiper :

• Le coût total de l'opération : indemnité d'éviction + démolition + reconstruction + vacance pendant les travaux.
• La valorisation finale : nouvel immeuble plus rentable, loyers de marché supérieurs.
• Les opportunités foncières : modification du programme (logements + commerces, augmentation des surfaces).
• Les aides et incitations fiscales applicables aux opérations de rénovation urbaine.
• L'impact sur les autres locataires de l'immeuble : nécessité éventuelle de relogement temporaire ou définitif.

Questions fréquentes

Combien de temps après le congé faut-il commencer les travaux ?

Pas de délai légal strict, mais la jurisprudence exige que les travaux commencent dans un délai raisonnable après libération des lieux et paiement de l'indemnité. Un délai supérieur à 12-18 mois sans commencement effectif peut être interprété comme l'absence d'intention sérieuse et exposer le bailleur à des dommages-intérêts complémentaires.

Que se passe-t-il si les travaux ne sont finalement pas réalisés ?

Le preneur évincé peut demander des dommages-intérêts complémentaires pour fraude. Si le bailleur a obtenu l'éviction sur un projet fictif (par exemple, pour revendre le local libre à un prix supérieur), le préjudice peut être très important. C'est pourquoi le dossier de projet doit être solide en amont, avec un commencement effectif des travaux dans des délais raisonnables.