Procédures collectives et neutralisations exceptionnelles : la veille du bailleur

Le mécanisme : suspension des sanctions civiles

Pendant l'état d'urgence sanitaire Covid-19 (ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et textes ultérieurs), plusieurs sanctions civiles ont été temporairement neutralisées pour les entreprises éligibles :

• Pénalités et intérêts de retard liés au non-paiement des loyers et charges sur la période protégée.
• Dommages-intérêts sanctionnant le non-paiement.
• Exécution de clauses résolutoires ou clauses pénales pour non-paiement.
• Activation des garanties : impossibilité de mettre en œuvre les cautionnements et garanties autonomes pour certaines entreprises protégées.

Ces mesures avaient pour objet de préserver la trésorerie des entreprises pendant les périodes de fermeture administrative ou de baisse drastique d'activité. Elles n'effaçaient pas la dette, mais en empêchaient temporairement les sanctions.

Les périmètres : pas toutes les entreprises

Les neutralisations ne s'appliquaient qu'à certaines catégories d'entreprises, généralement définies par :

• Une fermeture administrative imposée par décret.
• Une baisse de chiffre d'affaires au-delà d'un seuil (souvent 50 % ou 80 %).
• Une taille limitée (TPE, PME).
• Un secteur d'activité précis (hôtellerie-restauration, culture, sport, événementiel...).

Pour le bailleur, l'enjeu était double : identifier si son preneur était dans le périmètre, et ne pas prendre d'acte irrégulier (commandement de payer pour des sommes protégées, par exemple).

Le piège : prendre acte pendant la période protégée

Plusieurs bailleurs ont commis l'erreur de mettre en demeure ou d'actionner la clause résolutoire pour des échéances couvertes par les textes spéciaux. Conséquences :

• Inefficacité des actes : commandement, mise en demeure et activation de clause résolutoire sont neutralisés.
• Risque d'allocation de frais et de dommages-intérêts en faveur du preneur.
• Perte de temps et nécessité de recommencer la procédure après la période protégée.
• Affaiblissement de la position de négociation.

La veille législative et réglementaire : un impératif

Pour un bailleur structuré gérant un parc commercial, la veille est essentielle. Elle suppose :

• Surveillance des textes : ordonnances, décrets, circulaires précisant les périodes et les périmètres protégés.
• Veille jurisprudentielle : décisions interprétatives de la Cour de cassation et des cours d'appel sur l'application des textes.
• Identification des preneurs concernés dans le portefeuille (secteur, taille, baisse de CA).
• Adaptation des procédures internes de recouvrement : gel des actions pendant la période protégée, négociation amiable d'échéanciers, mobilisation des aides publiques.
• Documentation des dettes qui restent dues mais dont la sanction est suspendue, pour une activation ultérieure quand la période protégée se termine.

Stratégie pendant les périodes protégées

Pendant ces périodes, le bailleur dispose néanmoins de leviers :

• Négociation d'un protocole amiable : échéancier de remboursement post-crise, éventuelle remise partielle en contrepartie d'un engagement de durée.
• Identification des aides publiques mobilisables par le preneur (FSE, prêts garantis, fonds de solidarité) pour faciliter le paiement.
• Mise en demeure pour mémoire : faire courir les intérêts (si non neutralisés) sans actionner les sanctions neutralisées.
• Préparation des actions post-période : dossiers prêts à être déposés dès la fin de la période protégée.

Procédures collectives : la coordination avec le mandataire

Au-delà des neutralisations Covid, les procédures collectives du preneur soulèvent une question récurrente : la compétence du juge-commissaire et la coordination avec le mandataire judiciaire.

• Compétence du juge-commissaire pour constater la résiliation de plein droit des contrats poursuivis après la procédure collective pour défaut de paiement des loyers postérieurs (anc. art. L.621-29 ; nouv. L.622-13 et s.).
• Compétence du juge des référés sur le fondement de la clause résolutoire pour les dettes antérieures (très limitée en pratique du fait du gel des poursuites).
• Choix tactique : saisir le bon juge pour ne pas perdre de temps en incompétence.

Questions fréquentes

La Covid-19 a-t-elle laissé des séquelles juridiques durables ?

Oui, à plusieurs niveaux. Les neutralisations ont profité à certains preneurs qui en ont tiré argument bien après la crise. La jurisprudence post-Covid continue à interpréter les textes spéciaux, notamment sur la notion de force majeure et d'imprévision. Et le législateur a depuis intégré certaines mesures dans le droit commun (négociations amiables, médiation des entreprises). La veille reste utile.

Existe-t-il aujourd'hui de nouveaux dispositifs similaires ?

À la date de cet article, aucun dispositif transversal équivalent n'est en vigueur. Mais des textes sectoriels peuvent ponctuellement créer des neutralisations (énergie, par exemple). Un bailleur structuré gagne à mettre en place une veille permanente, qui sera réactivée en cas de crise sectorielle.