Preneur en procédure collective : la stratégie du bailleur

Les effets immédiats de l'ouverture

Dès le jugement d'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), plusieurs effets concernent directement le bailleur :

• Gel des poursuites individuelles pour les dettes antérieures (loyers et charges échus avant l'ouverture).
• Neutralisation de la clause résolutoire pour les impayés antérieurs : un commandement signifié avant l'ouverture mais dont le délai d'un mois expire après l'ouverture ne peut plus produire effet pour les dettes antérieures.
• Inopposabilité des garanties dans certaines hypothèses : les actions contre les cautions personnes physiques peuvent être suspendues en sauvegarde et en redressement.
• Compétence du juge-commissaire pour certaines décisions (résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs).

Déclaration de créance : le réflexe vital

Le bailleur doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture (art. L.622-24 C. com.).

La déclaration doit inclure :

• Le montant principal des loyers et charges échus avant l'ouverture.
• Les intérêts échus à cette date.
• Une réclamation éventuelle de dommages-intérêts ou indemnités.
• Les garanties prises (privilège, hypothèque, cautionnement).
• Les éléments de preuve : bail, décomptes, commandement, etc.

À défaut de déclaration dans le délai, la créance est inopposable à la procédure : elle ne sera ni payée, ni admise au passif. C'est l'une des erreurs les plus coûteuses pour un bailleur.

Le sort du bail : continuation ou résiliation

Le sort du bail dépend de la décision de l'administrateur judiciaire (ou du débiteur en sauvegarde). Trois options :

• Continuation du bail : l'administrateur opte pour la continuation, le preneur doit alors payer les loyers postérieurs à l'ouverture aux échéances normales.
• Résiliation à la demande de l'administrateur : si l'administrateur juge que le bail n'est pas indispensable à l'activité.
• Cession du bail dans un plan de cession : le bail peut être cédé à un repreneur, et dans ce cas, les clauses d'agrément ou de restriction sont en principe inopposables.

Les loyers postérieurs : une protection spéciale

Pour les loyers et charges nés après l'ouverture de la procédure et nécessaires à la poursuite de l'activité, le bailleur bénéficie d'un statut privilégié :

• Ces créances sont payables à leur échéance, sans concours avec les autres créanciers.
• Si elles ne sont pas payées, le bailleur peut demander la résiliation du bail au juge-commissaire (compétence spéciale).
• Le défaut de paiement de loyers postérieurs justifie une résiliation par le juge-commissaire dans un délai strict (3 mois à compter du défaut).

La compétence du juge-commissaire pour la résiliation

Point crucial : pour les loyers postérieurs à l'ouverture impayés, c'est le juge-commissaire, et non le juge des référés, qui est compétent pour constater la résiliation du bail. Saisir le mauvais juge est une perte de temps précieuse.

L'article L.641-12 et les textes voisins prévoient une procédure spécifique :

• Le bailleur doit constater l'impayé sur les loyers postérieurs.
• Il doit agir dans le délai légal (généralement 3 mois) à compter du défaut.
• Il saisit le juge-commissaire pour faire constater la résiliation de plein droit.
• Le juge-commissaire prononce alors la résiliation et autorise les mesures d'exécution.

Les pièges en période protégée (ex. Covid-19)

Le bailleur doit également surveiller les éventuelles périodes de neutralisation exceptionnelle des sanctions civiles, comme cela a été le cas pendant la crise sanitaire Covid-19 (Ord. n° 2020-316 du 25 mars 2020).

Pendant ces périodes :

• Les clauses résolutoires pour défaut de paiement étaient neutralisées.
• Les pénalités, intérêts et dommages-intérêts étaient suspendus pour les entreprises protégées.
• Les garanties (cautions, garanties autonomes) ne pouvaient pas être appelées pour certaines créances.

Un bailleur structuré gérant un parc commercial gagne à mettre en place une veille législative et réglementaire pour identifier rapidement ces régimes spéciaux et adapter sa stratégie de recouvrement.

Questions fréquentes

Le commandement de payer délivré avant l'ouverture de la procédure produit-il encore effet ?

Pour les dettes antérieures, non : la clause résolutoire est neutralisée. Pour les dettes postérieures à l'ouverture, le commandement antérieur n'est pas pertinent ; le bailleur doit constater le nouvel impayé et saisir le juge-commissaire selon la procédure spécifique des procédures collectives.

Combien de temps a-t-on pour déclarer la créance ?

Deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. Au-delà, la créance est inopposable. En cas de retard, une action en relevé de forclusion est possible mais difficile à obtenir : il faut démontrer un cas de force majeure ou un manquement du débiteur. Ne pas attendre.